Автоматичне поновлення договору оренди землі. Позиція Верховного Суду.

Адвокатське бюро Осмарк

Відповідно до ст. 1 Закону України «Про оренду землі» (далі – Закон), оренда землі – це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Як і переважна більшість договорів, однією з істотних умов договору оренди землі є строк дії такого договору.

Законом передбачені випадки, коли договір оренди земельної ділянки може бути «автоматично» поновлений. Умови поновлення договору оренди землі передбачені в ст. 33 Закону.  І хоч нічого нового я не додам, окрім того, що зазначено в ст. 33 Закону, все ж таки викликає неабиякий інтерес саме тлумачення певних норм.

Отже, в ст. 33 Закону зазначено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов’язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов’язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

Тобто, орендар повинен виконати певні дії щодо складання та надсилання відповідних документів.

За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (або ж згода, або ж відмова, яку можна оскаржити в суді).

Тепер візьмемо частину 6 ст. 33 Закону, яка вказує, що у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

У даному випадку, якщо брати до уваги виключно ч. 6 ст. 33 Закону, дій щодо складання та надсилання певних документів орендодавцю з боку орендаря не потрібно для автоматичного поновлення договору.

В більшості випадків практикуючі юристи/адвокати рекомендували орендодавцям надсилати листи про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк. Просто продовжувати користуватися земельною ділянкою було вкрай ризиковано, адже суди пов’язували застосування ч. 6 ст. 33 Закону в комплексі з іншими нормами, зокрема з тими, які зобов’язують надсилання відповідних листів-повідомлень.

Крапку в даній ситуації поставив ВС в постанові від 20.03.2019 року. Позивач звернувся до суду та просив поновити договір оренди земельної ділянки якраз на підставі ч. 6 ст. 33 Закону.

Суди першої та апеляційної інстанції відмовили в позові в зв’язку з тим, що підстави для визнання спірного договору поновленим відповідно до ч. 6 ст. 33 Закону України “Про оренду землі” відсутні, оскільки позивачем не надано доказів звернення до відповідача у місячний термін після закінчення строку дії вказаного договору оренди з пропозицією поновити його дію з наданням проекту відповідної додаткової угоди внаслідок продовження користування земельною ділянкою.

Верховний Суд не погодився з такою позицією та зазначив наступне:

у ст. 33 Закону України “Про оренду землі” регламентовано поновлення договору оренди землі на новий строк як у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами (ч. ч. 1- 5 цієї норми), так і у випадку, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди (ч. 6 цієї норми).

Аналіз наведених норм матеріального права дає підстави для висновку, що для застосування положень ч. 1 ст. 33 Закону України “Про оренду землі” та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належним чином виконує свої обов’язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення…

Підставою позовних вимог у даній справі позивач визначив ч. 6 ст. 33 Закону України “Про оренду землі”, посилаючись на те, що продовжує користуватись відповідною земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, а протягом одного місяця після його закінчення відповідач не надав заперечень стосовно поновлення цього договору.

Частиною 6 ст. 33 зазначеного Закону врегульовано пролонгацію договору на той самий строк і на тих самих умовах, що були передбачені договором, за наявності такого фактичного складу: користування орендарем земельною ділянкою після закінчення строку оренди і відсутність протягом одного місяця заперечення орендодавця проти такого користування (що можна кваліфікувати як “мовчазну згоду” орендодавця на пролонгацію договору).

При цьому необхідно звернути увагу, що повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону України “Про оренду землі”, не вимагається.

Суть поновлення договору оренди згідно з цією частиною статті саме і полягає у тому, що орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку оренди, а орендодавець, відповідно, не заперечує у поновленні договору, зокрема у зв’язку з належним виконанням договору оренди землі.

Щодо прав та обов’язків орендодавця слід акцентувати, що орендодавець має право заперечити стосовно поновлення згідно із ч. 6 ст. 33 Закону України “Про оренду землі”, і таке заперечення має бути заявлено саме протягом одного місяця після закінчення дії договору оренди землі.

Залишити відповідь

Ваша пошт@ не публікуватиметься.