Виселення з іпотечної квартири.

Адвокатське бюро Осмарк

Нерідко трапляються ситуації, коли власник квартири при отриманні кредиту в банку передає свою житлову нерухомість в іпотеку. При простроченні виплат по кредиту банк може звернути стягнення на предмет іпотеки в позасудовому чи судовому порядку.

В подальшому постає питання про виселення колишнього власника з квартири (у випадку, коли він продовжує там проживати та відмовляється в добровільному порядку виселятися).

Чинним законодавством передбачено, що виселення проводиться добровільно або в судовому порядку. Громадянам, яких виселяють з жилих приміщень, одночасно надається інше постійне жиле приміщення, за винятком виселення громадян при зверненні стягнення на жилі приміщення, що були придбані ними за рахунок кредиту (позики) банку чи іншої особи, повернення якого забезпечене іпотекою відповідного жилого приміщення. Постійне жиле приміщення, що надається особі, яку виселяють, повинно бути зазначено в рішенні суду.

Розглянемо подібну ситуацію та позицію ВС по такому питанню (Постанова від 28.11.2018 р.)

Фабула справи наступна: між власником квартири та банком було укладено договір про надання споживчого кредиту, на забезпечення виконання якого між банком та власником квартири укладено договір іпотеки, згідно з яким іпотекодавець (позичальник) передав банку в іпотеку квартиру, що належить йому на підставі договору купівлі-продажу.

Згодом банк відступив право вимоги по кредиту та іпотеці колекторській фірмі.

У зв’язку з порушенням позичальником умов договору про надання споживчого кредиту, а саме неповернення кредиту, несплати процентів за користування кредитом, колекторською фірмою у позасудовому порядку врегульовано питання звернення стягнення на предмет іпотеки, що було передбачено умовами договору іпотеки, шляхом набуття права власності на квартиру.

В зв’язку з тим, що позичальник відмовився в добровільному порядку звільнити житло, колектори звернулися до суду з позовом про усунення перешкод у реалізації права володіння, користування та розпорядження нерухомим майном шляхом виселення.

Суди першої та апеляційної інстанції позов задовольнили.

Іпотекодавець (позичальник) був вимушений звернутися до Верховного Суду. Верховний суд задовольнив касаційну скаргу, скасував рішення попередніх судів та відмовив у позові колекторам.

Висновки ВС ґрунтуються на наступному:

Згідно з рішенням Європейського суду з прав людини у справі “Спорронґ і Льоннрот проти Швеції” від 23 вересня 1982 року будь-яке втручання у права особи передбачає необхідність сукупності таких умов:

  • втручання повинне здійснюватися “згідно із законом”
  • воно повинне мати “легітимну мету” та
  • бути “необхідним у демократичному суспільстві”.

Якраз “необхідність у демократичному суспільстві” і містить у собі конкуруючий приватний інтерес; зумовлюється причинами, що виправдовують втручання, які, у свою чергу мають бути “відповідними і достатніми”; для такого втручання має бути “нагальна суспільна потреба”, а втручання – пропорційним законній меті.

Також ВС зазначив, що поняття “майно” в першій частині статті 1 Першого протоколу до Конвенції має автономне значення, яке не обмежується правом власності на фізичні речі та є незалежним від формальної класифікації в національному законодавстві. Право на інтерес теж по суті захищається статтею 1 Першого протоколу до Конвенції.

У рішенні від 07 липня 2011 року у справі “Сєрков проти України” (заява N 39766/05), яке набуло статусу остаточного 07 жовтня 2011 року, Європейський суд з прав людини зазначив, що пункт 2 статті 1 Першого протоколу до Конвенції визнає, що держави мають право здійснювати контроль за використанням майна шляхом уведення в дію “законів”.

Таким законом є стаття 109 ЖК УРСР, яка закріплює правило про неможливість виселення громадян без надання іншого жилого приміщення.

Також, Законом України “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо врегулювання відносин між кредиторами та споживачами фінансових послуг” внесено зміни до статті 109 ЖК УРСР, згідно з якими виселення із займаного жилого приміщення допускається з підстав, установлених законом. Виселення проводиться добровільно або в судовому порядку.

Громадянам, яких виселяють із жилих приміщень, одночасно надається інше постійне жиле приміщення, за винятком виселення громадян при зверненні стягнення на жилі приміщення, що були придбані ними за рахунок кредиту (позики) банку чи іншої особи, повернення якого забезпечене іпотекою відповідного жилого приміщення. Постійне жиле приміщення, що надається особі, яку виселяють, повинно бути зазначено в рішенні суду.

Верховним Судом зазначено, що частина друга статті 109 ЖК УРСР установлює загальне правило про неможливість виселення громадян без надання іншого жилого приміщення. Як виняток, допускається виселення громадян без надання іншого жилого приміщення при зверненні стягнення на жиле приміщення, що було придбане громадянином за рахунок кредиту, повернення якого забезпечене іпотекою відповідного жилого приміщення (нагадаю, що позичальник отримував кредит не для придбання квартири).

Крім того, ВС зазначив у даному конкретному випадку, що Законом України “Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті” запроваджено мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті, а саме: не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно зі статтею 4 Закону України “Про заставу” та/або предметом іпотеки згідно зі статтею 5 Закону України “Про іпотеку”, якщо таке майно виступає як забезпечення зобов’язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами – резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що: таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об’єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно; загальна площа такого нерухомого житлового майна (об’єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. м для квартири та 250 кв. м для житлового будинку.


Отже, з рішення ВС можливо зробити висновок,  що боржник не може бути виселений

  1. якщо квартира хоча і була предметом іпотеки, але придбана була не за рахунок кредитних коштів, та/або
  2. якщо квартира була об’єктом забезпечення зобов’язання по валютному кредиту.


Залишити відповідь

Ваша пошт@ не публікуватиметься.