Продаж нерухомості по ланцюгу. Як захистити своє право.

femida1Нерухомість в Україні є одним із самих ліквідних товарів. Насамперед це будинки та квартири громадян. Тож не дивно, що в сфері купівлі-продажу нерухомості існує багато злочинних схем по придбанню і відчуженню нерухомості. На жаль, ніхто не застрахований від негативних наслідків таких схем. Передусім слід зазначити, що постраждалими (потерпілими) від таких схем можуть бути як власники, так і добросовісні набувачі. Наприклад, в моїй практиці була кримінальна справа, в якій група осіб незаконно продавала квартири на території м. Кіровограда, шляхом підробки документів власників (паспортів). В подальшому отримувалися дублікати правовстановлюючих документів. Як правило, власники проживали або ж за кордоном, або в інших містах.

Є випадки, коли підробляють (не без допомоги нотаріусів) довіреності на продаж квартири чи будинку від особи, яка вже померла, а довіреність видана вже після смерті.

Бездіяльність слідчого. Як захистити своє право

В усіх цих випадках квартира чи будинок вибуває із користування власника всупереч його волі. В подальшому така квартира може декілька разів продаватися (перепродаватися).

Яким же чином власник може повернути  своє майно?

Якщо майно (нерухомість) було продане перший раз, тобто сторонами договору є добросовісний набувач та особа, яка не мала права продавати (зазвичай, шахрай), то в даному випадку є сенс визнавати такий договір недійсним.

За загальним правилом ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч. ч. 1 – 3, 5 та 6 ст. 203 Цивільного кодексу (зокрема:  зміст правочину не може суперечити ЦК, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності, волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі).

Відповідно до ст. 216 ЦК України у разі недійсності правочину кожна із сторін зобов’язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, – відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.

Виклик до слідчого. Що потрібно знати

Якщо будинок чи квартира вже декілька разів перепродавалася, то визнання всіх подальших договорів по відчуженню вказаної нерухомості недійсними не є правильним. В такому випадку слід застосовувати положення Цивільного кодексу, що регулюють відносини витребування власником майна від добросовісного набувача. Так, згідно чинного законодавства, якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно:

1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння;

2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння;

3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.

Отже, ст. 216 ЦК України не може застосовуватись як підстава позову про повернення майна, переданого на виконання недійсного правочину, яке було відчужене третій особі. Не підлягають задоволенню позови власників майна про визнання недійсними наступних правочинів щодо відчуження цього майна, які були вчинені після недійсного правочину.

В таких випадках майно може бути витребувано від особи, яка не є стороною недійсного правочину, шляхом подання віндикаційного позову, зокрема від добросовісного набувача – з підстав, передбачених ст. 388 ЦК України (постанова ВСУ від 18 вересня 2013 року).

Добавить комментарий

Ваш электронный адрес не будет опубликован